みどりの司法書士事務所｜つくばで相続・遺言・遺産整理の相談をするなら > 相続 > 借地権の相続においてよくあるトラブル｜対処法もあわせて解説
借地権を相続する際に思わぬトラブルが発生することもあります。
地主や借地権の所有者にそれぞれどのような権利があるのか、正しく把握しておくことが大切です。
この記事では、借地権を相続した際に起こりやすいトラブルと対処法を解説しています。
正しい知識を身につけ、適切に対応してください。
借地権とは、土地の所有者（地主）から一定期間土地を借り、そこへ建物を建てられる権利です。
借地権を得た人は、土地の使用料として地主へ地代を支払います。
借地権には「地上権」と「賃借権」が存在します。
地上権を所有している場合、地主の許可を得ず建物を第三者へ貸したり、売却したりできます。
賃借権を所有している場合には、建物の建て替えや売却時などに地主の許可が必要です。
借地権は相続財産です。
法定相続人が借地権を相続する場合、地主の承諾は必要ありません。
法定相続人以外へ遺贈する場合には、地主の承諾を得たうえ、地主に譲渡承諾料を支払う必要があります。
譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％程度とされていますが、個々の事情に応じて変動します。
借地権の相続の際、地主との間にトラブルが発生することもあります。
よくあるトラブルとその対処法は以下の通りです。
相続を期に、地代の値上げを要求されることがあります。
しかし原則として、相続人はこの要求に応じる必要がありません。
借地権の相続の際、亡くなった方と地主の間に結ばれた契約条件をそのまま相続しているためです。
ただし契約内容に「必要な時に地代の見直しができる」などの項目がある場合には、交渉に応じる必要があります。
契約内容に応じて対処してください。
相続を期に立ち退きを要求されることもあります。
しかし土地の返還には正当な理由が必要とされています。
相続によって借地権の所有者が変わるだけでは返還の正当な理由とは認められないため、立ち退く必要はありません。
もしも激しく立ち退き要求される場合には、警察などに相談してください。
借地権の所有者が変わったことを理由に、名義変更料や譲渡承諾料を請求されることがあります。
しかし名義変更料や譲渡承諾料は、第三者へ借地権を売却・譲渡した時に請求されるものです。
法定相続人が相続によって借地権を得た場合には支払う必要がありません。
ただし請求された金額が少額であり、支払いを拒否することで新たなトラブルに発展しそうな場合には、支払ってしまったほうが関係を悪化させずに済む場合もあります。
判断が難しい場合には専門家へ相談してください。
相続した建物の売却を検討していても、地主にそれを認めてもらえないことがあります。
所有している借地権が地上権であれば地主の許可なく売却できますが、賃借権であれば地主の許可がなければ売却できません。
賃借権を所有している場合、売却するには地主と交渉する必要があります。
交渉の際には、第三者へ借地権を売却する際に地主へ支払う譲渡承諾料の価格などを話し合い、交渉します。
どうしても交渉がまとまらない場合には、最後の手段として借地非訟という裁判により売却を認めてもらう方法もあります。
借地権の相続において、地主だけでなく相続人同士でもトラブルに発展することがあります。
借地権を複数の相続人で相続した場合、のちのちトラブルに発展することがあります。
たとえば借地権の売却を検討した時、共同で相続したうちの1人でも売却に反対している場合には売却できません。
また、一部の相続人が地代を支払わなくなることもあります。
このようなトラブルを起こさないため、借地権は単独で相続すると良いでしょう。
借地権付きの建物の資産価値が高く複数人が相続を希望したり、借地権の存在を嫌がり相続したがらなかったりと、相続する人が決まらないことがあります。
複数人が相続を希望する場合には、あらかじめ遺言書によって借地権や現金の分配方法を定め、不公平感が生まれないようにする方法があります。
誰も相続を望まない場合であっても、いったんは誰かが相続し、売却などの手続きによって借地権を手放す必要があります。
売却も難しい場合には、賃貸借契約を解除し、土地を地主に返す方法も存在します。
しかし原則として更地にして返す必要があるため、相続人に負担がかかります。
どうしても相続人が決まらない場合には、遺産分割調停や審判を利用し、遺産分割協議をまとめてください。
この記事では、借地権の相続においてよくあるトラブルとその対処法について解説しました。
相続を期に値上げや立ち退きを要求されることもありますが、正当な理由がなければ従う必要はありません。
借地権の売買や相続にともなう登記については、司法書士までご相談ください。